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2019-01-06

﹛﹛楊志強香港工商專聯會會長資深評論員中美貿易戰未平息,外圍市況大幅波動,導致本港樓市交投放緩,劈價潮湧現,樓價連番下跌,全城憧憬金管局會否「減辣」。金管局總裁陳德霖出席立法會財經事務委員會會議時稱,仍需時確認樓市是否已進入下行周期,目前鬆綁逆周期措施仍言之尚早,但他坦言倘樓價下調多於一成,普遍使用發展商高成數按揭者,便會出現負資產。為管理金融體系風險,金管局由2009年至今共推出8輪逆周期措施,陳德霖稱如確認樓市下行,可放寬逆周期措施,適當減辣。香港樓股雙跌打擊經濟信心香港樓市升了14年,以往樓市上升周期剛好有14年,今次出現一些調整本來也在所難免。不過,今次樓股輾轉下跌,削弱市民投資信心。根據差餉物業估價署數據,今年第三季樓價累計下跌%,同期中原城市領先指數亦累跌%,9月份住宅交投量更一度跌至3,500宗,為20個月新低,放鬆逆周期措施的討論再被重提。如果樓市和股市同時繼續大跌,對香港經濟的打擊將是非常嚴重。例如,自1997年亞洲金融風暴登陸香港開始,至2003年SARS肆虐結束,其間樓市平均下跌六成半(每年平均跌幅16%),出現數以十萬計的負資產個案。2005年至2012年的7年間,本港不僅停止勾地賣地,更停建停售居屋,部分居屋改作私樓推出,被批評推行高地價政策,令土地及房屋發展的主動權完全由地產發展商主導,大大減慢規劃及開發土地的速度及規模,忽視經濟復甦對發展用地及住屋的龐大需求。政策轉變之後,居屋不再發展,連出租公屋的興建量也大幅減少,導致今次樓市大牛市長達14年,樓價已升至一個家庭要不吃不用20年才買到一個中小型單位。總結過往的經驗,可以看出:樓市大跌,波及各行各業,使整體經濟一蹶不振,影響繁榮穩定;樓價飆升,嚴重超出市民正常的承擔能力,對未來發展不利。樓市轉勢宜研放寬逆周期措施歷史經驗說明,泡沫不會長期持續,本港樓市處於泡沫狀態已明顯不過,破滅不是會不會的問題而是什麼時候;而一旦爆破調整過程將會既痛苦又漫長。近來本港樓市出現由盛轉衰、大幅下滑的跡象,二手樓盤最為明顯,樓價即使是下調了一到兩成,依然是成交淡靜。因此,當樓市轉勢時,就應該未雨綢繆,審慎調整。陳德霖表示,如果確認香港樓市進入下行周期,可以考慮適當放寬逆周期措施,這就是實事求是的態度。的確,自2009年到2017年,特區政府為了壓抑不斷上升的樓市,陸續推出了一系列的「辣招」,主要有兩方面:一是不斷減低按揭比例,提高壓力測試程度,防範金融風險,避免樓市過熱;二是提高印花稅率和徵收特別印花稅,加重樓宇買賣的成本。這些措施在樓市火爆的情況下,可以起到一定的調節作用。不過,凡事預則立,不預則廢。當樓市轉勢時,就應該審慎研究適當放寬逆周期措施。目前政府已經推出了不斷增加土地供應的長遠計劃,還有將居屋訂價由過去的市價七折改為五二折,令到資助房屋市場和私人市場分開,讓缺乏經濟能力的人士,也能夠實現其置業安居之夢。但是,目前的印花稅率高達樓價的15%,以400萬元的中小型單位為例,購入第二套房的本地客繳稅由以往18萬元大升至60萬元。因此,許多社會人士都建議政府審時度勢,審慎研究適當放寬逆周期措施,及時將限制私人樓市的「辣招」逐步「減辣」。現在樓市已經下調一到兩成,印花稅可審慎考慮適度調低。同時,考慮到未來私人樓宇的供應已經有所增加,政府也可以研究調低或取消針對非香港永久居民以及用公司名義買樓的買家印花稅,讓私人樓市恢復自然調節的狀態。

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