京城房贷利率17个月5次上调 银行仍喊不赚钱

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2018-05-17

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银行业人士指出,银行真实资金成本高于财报数据,表外理财推高了银行的揽储成本■本报记者张歆曾经被认为躺着赚钱的商业银行,如今却在抱怨占比较高的个人住房按揭业务不赚钱。

事实上,去年以来,房贷利率已经多次上调,甚至被市场解读为定向加息。 《证券日报》记者注意到,商业银行表面上的存款成本大多低于2%,利率超过5%的房贷业务不赚钱似乎难以成立。

不过,银行业人士指出,银行真实资金成本高于财报数据,表外理财推高了银行揽储称本。

京城首套房贷款利率去年以来5次上调如果为房贷业务寻找一个年度关键词、甚至是跨年度关键词,上调或许是个不错的选择。

据《证券日报》记者统计,去年年初以来(迄今接近17个月),京城楼市的首套房房贷利率已经历了五次重要的上调:从之前的基准利率八五折优惠一路走高至基准利率上浮10%。 第一次调整是去年元旦后,北京绝大多数银行将首套房贷款利率折扣从八五折上调至九折;第二次调整是在去年3月21日,北京地区16家银行率先将首套房贷款折扣从九折上调至九五折;第三次调整的标志性事件是去年五一假期后,北京地区8家银行领头将首套房贷款利率折扣从九五折上调至基准利率,此后(当年端午节后),北京地区绝大多数国有大行、股份制银行、城商行的首套房贷款利率回到基准利率;第四次调整发生于去年6月5日至今年五一之前,北京地区大多数银行陆续将首套房贷款利率在基准利率基础上上浮5%-10%;第五次调整是今年五一以来,国有大行联手宣布实行首套房贷款利率较基准利率上浮10%,此后多家银行跟进,个别银行甚至上浮更高。 八五折时期,银行房贷业务根本不赚钱,低于八五折更是赔钱,一位股份制银行时任副行长去年3月底曾对《证券日报》记者表示,银行住房按揭的目的还是在于获客。

然而,即便是经过了五次调整,银行对如今房贷业务的性价比似乎依旧不满意。

银行房贷利率多次上浮后的绝对值也不算高,毕竟负债端成本高企有目共睹。

事实上,从长周期看,利率仍然处于较低水平,银行综合考虑负债端利率上升和房地产的风险溢价,对住房贷款利率自主进行定价、扩大利率的浮动区间,总体上符合利率市场化的要求和趋势。

此外,银行也考虑到市场的接受程度,近一年多也是在逐步进行重新定价。

而且,相对于消费贷款等其他个人贷款业务,房贷业务的并不算赚钱,在某股份制银行任职的李磊(化名)对《证券日报》记者表示。 存款付息率多数不足2%房贷利率高于平均收益率虽然商业银行坚称房贷业务不赚钱,但是财报中的付息率(也就是成本率)和收益率却似乎展示了另一个大数据故事。

据《证券日报》记者统计,26家上市银行中,有10家银行披露了2017年存款的付息率(注:根据存款指标进行计算,不包含同业拆入、已发行债券、同业存放、向央行借款、卖出回购、交易性金融负债等),其中仅南京银行超过2%,其余银行的付息率均在%-%之间。

具体来看,国有大行的资金成本较低,且差距不大。 2017年年报显示,四大行的成本率最高仅为%,最低为%,且4家银行2017年的成本率均较2016年有所下降。 股份制银行方面,各家银行资金成本的高低差异较大。 招商银行2016年和2017年的存款成本率均为%。 不过,其余股份制银行的成本率则在%-2%之间,其中,有2家银行2017年成本率上升,1家持平,5家下降。 上市城商行中,有6家银行(成都银行、南京银行、宁波银行、江苏银行、上海银行、张家港行)披露了相关指标,分别在%-之间。 商业银行最大的竞争优势恰恰是其低成本招揽资金的能力,也就是成本率水平的高低,另一家股份制银行华南地区分行的金融市场业务负责人对《证券日报》记者表示,这也是一直以来,多家银行强调存款立行的关键原因。 而按照目前主流最新的房贷利率标准(基准利率上浮10%),利率水平大多超过了%,与上市银行的成本相比还是拥有明显优势的。 据融360统计,在其监测的35个城市中,今年4月份首套房贷款利率最低的是上海,为%;最高的是郑州,为%。

《证券日报》记者注意到,即便是与上市银行客户贷款及贷款的平均收益率相比,房贷业务依旧占据优势。

本报记者统计发现,四大行的该项指标分别在%-%之间,股份制银行的该项指标均在%-%之间(仅平安银行超过5%);地方银行披露出来的指标大多在%-%之间,仅3家银行超过5%。 也就是说,在大中型上市银行贷款业务中占比10%-30%的住房按揭贷款业务的价格,已经远高于大多数这一定价银行的贷款业务均价。 不良贷款率低银行缘何坚称不赚钱如上所述,无论是从表内成本率还是收益率来看,房贷业务都是相对赚钱的,银行的顾虑是否源自于资产质量呢?答案依旧是否定的。 从银行披露出来的数据看,房贷业务的不良贷款率较低,资产质量较好。 招商银行2017年零售贷款的平均不良贷款率为%,其中个人住房贷款业务仅为%,而信用卡贷款的不良贷款率为%;中信银行2017年进一步严格了个人不良贷款的确认标准,将个人住房贷款转入不良的逾期天数标准从181天缩短至91天。

即便如此严格,截至报告期末,该行个人贷款(不含信用卡)不良余额亿元,不良贷款率为%,比2016年年末下降个百分点。

建设银行作为唯一一家按揭贷款规模超过4万亿元的上市银行,其2017年个人住房贷款业务的不良贷款率仅为%,较2016年年底下降了4个BP,此外,该行个人贷款及垫款业务的整体不良贷款率为%。 那么,上市银行抱怨房贷业务不赚钱的底气究竟来自哪里?李磊表示,银行的资金成本不仅仅是表内可以看到的数据,非保本理财等表外业务的资金成本是远高于表内的。

去年银行非保本且非结构性的理财产品预期收益率持续走高,国有大行的产品收益率在3%-%左右,股份制银行和地方银行则大多在4%-%之间。 再考虑到资金出表遇到的强监管,对于商业银行而言,这一资金成本价格相对于房贷业务确实没赚头。 此外,《证券日报》记者注意到,对于部分银行来说,存款出表理财化导致的成本上升已经是银行的潜在风险。 例如,吴江银行2017年年报在可能面对的风险项下提示,国内银行业传统盈利模式是依靠存贷利差,在存款利率市场化加速推进的背景下,银行间的竞争持续加剧,同时,存款理财化趋势增强和互联网金融发展,持续分流了商业银行的低成本资金,我国银行业的平均付息负债成本逐年提升,净利差持续下降。

不过,多数业内人士认为,资管新规已经落地,目前具有刚性兑付特征的预期收益型产品(占比近90%),必然在打破刚兑、推动预期+净值双轨并行模式中逐步向净值化模式转化,低风险的理财资金或回流向结构性存款等产品,商业银行定价权有望提升。